시행사 시공사 차이, 역할, 책임에 대해서 알아봤다.

목차

시행사 (프로젝트를 이끄는 기획자)

시공사 (현장을 책임지는 현장 전문가)

시행사와 시공사의 관계와 상호 의존성

시행사의 중요한 책임감

 

부동산 투자 일을 하며 시행사와 시공사의 역할 차이를 명확히 알게 된 순간이 있다. 예전엔 나도 두 회사가 그냥 같은 일을 하는 줄 알았다. 건물이 지어지고 분양하는 일에는 당연히 모두가 함께 참여할 거라고 생각했던 것이다. 하지만 직접 투자와 관리를 경험하면서, 이 둘이 실질적으로 얼마나 다른 역할을 하는지 알게 되었다. 시행사와 시공사의 차이를 제대로 알면, 그들의 책임과 역할이 어떻게 나누어지는지, 또 그들의 협력이 프로젝트에 어떤 영향을 미치는지 알 수 있게 된다.

시행사 (프로젝트를 이끄는 기획자)

시행사는 부동산 개발에서 가장 중요한 시작점이자 끝이다. 시행사는 부동산 프로젝트를 전체적으로 이끌고 관리하는 역할을 한다. 건물을 짓기로 결정하고 땅을 확보하거나 임대하며, 자금 조달과 건축 허가까지도 시행사의 몫이다. 마치 프로젝트의 전반을 계획하고 방향을 잡아주는 총괄 기획자와 같다.

• 주요 역할: 기획, 자금 조달, 인허가, 분양 및 임대 관리
• 법적 위치: ‘사업주체’ 또는 ‘건축주’
• 책임 범위: 프로젝트 시작부터 마무리, 분양 이후 하자 발생 시까지의 모든 책임

프로젝트를 이끄는 기획자

시공사 (현장을 책임지는 현장 전문가)

반면 시공사는 말 그대로 ‘공사’를 담당하는 전문가다. 건축물 설계, 토목 공사 등 실제 건설 작업을 도맡는다. GS건설, 현대건설, 대림산업 같은 대표적인 건설사들이 시공사 역할을 맡는다. 하지만 중요한 점은, 시공사는 건축물 자체 외의 법적 책임은 지지 않는다는 것이다. 한마디로 시행사의 요청에 따라 실질적으로 건설을 진행하는 파트너인 셈이다.

• 주요 역할: 설계, 토목, 건축 공사
• 법적 위치: ‘시공자’ 혹은 ‘공사업체’
• 책임 범위: 설계된 도면에 따라 공사를 완료하는 데 국한

현장을 책임지는 현장 전문가

시행사와 시공사의 관계와 상호 의존성

시행사와 시공사는 각자의 역할을 충실히 수행해야만 프로젝트가 성공할 수 있다. 시행사가 프로젝트의 모든 자금을 확보하고 기획했다 해도, 시공사의 역량이 부족하면 프로젝트가 완성되지 않거나 문제점이 발생할 수 있다. 반대로, 시공사가 아무리 뛰어난 기술력을 가졌다 해도 시행사의 기획과 자금 조달이 없다면 공사는 시작조차 못 할 것이다.

시행사의 중요한 책임감

직접 경험한 이야기로, 분양 후 하자가 발생했을 때 책임이 누구에게 있는지를 명확히 해야 하는 상황이 있었다. 시행사는 전체 프로젝트의 책임자이기 때문에, 분양 후 발생하는 하자 문제 역시 시행사가 최종적으로 책임진다. 만약 시공사가 부도가 나거나 공사가 중단되더라도 시행사는 다른 시공사를 선정하여 공사를 이어갈 수 있는 권한이 있다. 이처럼 시행사의 역할은 프로젝트의 전반적인 방향과 안정성을 확보하는 것이다.

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부동산에 투자하면서 시행사와 시공사의 차이를 아는 것은 필수다. 투자자로서 그들의 역할을 이해하고, 프로젝트가 올바른 방향으로 진행되는지를 확인하는 일은 매우 중요하다. 시행사의 철저한 계획과 시공사의 정확한 실행이 조화를 이루는 프로젝트가 좋은 결과로 이어지며, 그 안에서 투자자로서 성공적인 투자를 이끌어낼 수 있다.

결국, 이 둘이 명확히 나누어진 역할을 맡아야만 안정적이고 믿을 수 있는 부동산 프로젝트가 완성된다는 것을 깨닫게 된다.