용적률 높을수록 재건축이란 뜻은 무엇일까?

목차

용적률의 기본 개념

용적률이 높고 낮음에 따른 재건축 장단점

용도지역별 용적률 상한선 정리

 

얼마 전, 친한 친구가 집을 새로 마련하려 고민하던 중에 용적률에 대한 얘기를 들려준 적이 있다. 공사나 개발 프로젝트 관리를 하다 보니, 이런 대지 비율이나 건축 밀도 같은 단어들은 낯설지 않지만, 재건축에서 용적률이 이렇게까지 중요한 변수라는 건 새삼 깨닫게 되었다. 재건축과 재개발이 활발한 요즘, 장기적인 수익을 기대할 수 있는 좋은 선택을 하려면 용적률 같은 핵심 요소를 알아두는 게 꼭 필요하다. 특히, 누구나 한 번쯤은 듣고 고민해 봤을 재건축 투자라면 더더욱 그렇다.

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용적률의 기본 개념

용적률의 기본 개념(출처-나무위키)

• 용적률의 뜻
  용적률이란 대지 면적에 비해 건물 전체가 차지하는 면적의 비율을 말한다. 간단히 말해 건물이 얼마나 높은지, 얼마나 밀집되었는지를 나타내는 숫자인데, 재건축의 가능성과 수익성을 좌우하는 기본적인 개념이다. 용적률이 낮을수록 한 세대가 가지는 대지 지분이 많아져 그 가치는 높아지지만, 반대로 높을수록 건물 층수가 많고, 동간 거리가 좁아지는 특성이 있다.
• 용적률과 건폐율
  재건축에 있어서는 건폐율도 꼭 함께 따져봐야 한다. 건폐율은 대지 면적에 대한 건물의 바닥 면적 비율을 나타낸다. 건폐율과 용적률은 함께 개발 밀도를 평가하는 지표로 쓰인다. 결국, 건폐율이 높으면 넓은 면적의 건물이, 용적률이 높으면 높은 층수의 건물이 세워진다는 의미가 된다.

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용적률의 높고 낮음에 따른 재건축 장단점

내가 재건축 가능성을 알아보며 눈여겨봤던 핵심은 용적률이 낮을수록 대지 지분이 넉넉해진다는 점이었다. 그래서 개인적으로 용적률이 낮고, 넉넉한 대지 지분을 확보할 수 있는 곳에 관심을 가졌다.

용적률이 낮을 때:

• 대지 지분이 넓어진다: 세대수가 적어질수록 소유주 개개인이 가지는 땅 지분이 늘어나 땅값에서 경쟁력이 높아진다.
• 쾌적한 주거 환경 제공: 동간 거리가 넉넉해져서 주변 환경이 답답하지 않고 쾌적해진다.
• 재건축 수익성 향상: 낮은 용적률을 가진 주택 단지는 재건축할 때 더 많은 세대를 추가로 배치할 수 있어, 그만큼 사업 수익성을 기대할 수 있다.

용적률이 높을 때:

• 도시 중심지와의 접근성이 좋다: 일반적으로 용적률이 높은 단지는 도심지나 상업지역과 가까워 교통과 상업 인프라 이용이 편리하다.
• 상업지역과의 구분: 300% 이상의 용적률을 가지는 경우는 상업지역에 해당할 가능성이 크다. 상업지역에 가까운 만큼 생활 편의시설이나 교통시설을 누릴 수 있는 점이 장점이다.

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용도지역별 용적률 상한선 정리

각 지역의 용적률 상한선을 확인해보는 것도 필요하다. 이렇게 용적률의 상한선이 지역별로 정해져 있기 때문에 재건축 가능성을 판단하는 데 있어 참고하면 좋다.

용도지역	용적률 상한
1종전용주거	100%
2종전용주거	150%
1종일반주거	200%
2종일반주거	250%
3종일반주거	300%
준주거지역	500%
중심상업지역	1,500%

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용적률은 단순히 건물 높이를 결정하는 요소를 넘어, 투자 시 장기적인 수익성을 예측하는 데 큰 역할을 한다. 내가 주택을 고르던 시절, 용적률 200% 미만의 단지들을 우선적으로 찾았던 것도 이러한 이유 때문이다. 막연한 기대감으로 매수하는 대신, 내가 이 땅에서 얼마나 가치를 창출할 수 있을지를 명확하게 확인하는 것이 좋다.

재건축이나 재개발을 고려할 때 용적률을 잘 따져보면 장기적인 가치와 수익성을 동시에 챙길 수 있다.

 

2024.11.04 - [부동산 정보] - 재개발, 재건축의 장단점 그리고 유의할 점은 없는가?

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