전세보증보험 가입불가의 경우, 어떤 경우일까?

목차

전세보증보험이 필요한 이유

전세보증보험 가입이 거부되는 주요 사유

전세보증보험 효율적인 대처법

 

요즘 전세사기가 많아지면서 세입자들 입장에선 전세보증보험이 어느 때보다도 절실해졌다. 사실 나 역시 전세 계약을 갱신할 때마다 마음이 편치 않았다. 보증금을 돌려받지 못할까 봐, 혹은 집주인이 문제를 일으키지 않을까 걱정되는 마음이 늘 있었다. 특히 최근 집값이 하락하면서 전세보증금 반환 문제가 커지고 있어, 전세보증보험에 대한 관심이 더 커질 수밖에 없다. 오늘은 전세보증보험이 필요한 이유와, 실제로 보증보험 가입이 거부되는 경우에 대해 나의 경험을 바탕으로 설명하고자 한다.

전세보증보험 가입불가의 경우

전세보증보험이 필요한 이유

전세보증보험은 세입자가 계약 종료 시점에 보증금을 돌려받지 못하게 될 경우, 보증회사가 대신 반환해 주는 제도이다. 나 역시 처음에 이 보험을 접하고는 정말 든든한 느낌이었다. 무역업에서 일하다 보니 체계적이고 정확한 것을 중시하는데, 전세보증보험은 이런 나의 성향과 잘 맞았다. 특히 홀어머니와 같이 살다 보니 내 가족의 생활을 보호할 수 있는 이 보험은 필수적으로 느껴졌다.

그러나 전세보증보험에 가입할 수 없는 주택도 꽤 많다는 걸 알게 되었다. 이는 곧 세입자가 사각지대에 놓일 수 있음을 의미한다. 가입이 안 되는 이유들이 상당히 복잡했지만, 여기에서 주의해야 할 주요 사항을 꼼꼼하게 정리했다.

전세보증보험 가입이 거부되는 주요 사유

사유는 여러 가지가 있지만, 그중에서도 특히 조심해야 할 몇 가지를 요약하면 다음과 같이 정할 수 있다.

1. 전세금이 기준치를 초과하는 경우
   수도권에서는 전세금이 7억 원을, 기타 지역에서는 5억 원을 넘으면 가입이 어렵다. 주택 시세가 많이 오른 지금 상황에서는 보증보험 가입 자체가 불가할 가능성도 크다. 나는 이런 경우 반전세나 월세로 조정할 수 있는지 고민해야 한다고 생각한다.
2. 부동산 등기부에 권리침해 내역이 있는 경우
   등기부에 경매, 압류, 가압류 등이 걸려 있으면 보증보험 가입이 불가하다. 집주인이 이러한 상황에 처해 있다면 당연히 보증금을 돌려받기 어려울 것이다. 과거 내가 경험했던 일인데, 등기부등본을 확인하는 건 필수다.
3. 위반건축물인 경우
   건축물대장에 위반건축물로 등록되어 있는 집은 대출도 어렵고, 보증보험 가입도 불가하다. 특히 다가구 주택과 단독주택의 경우는 위반건축물로 인해 보증금을 받지 못할 위험이 있으므로 더욱 주의해야 한다.
4. 선순위 채권이 과다한 경우
   해당 주택에 선순위 채권이 주택가액의 60%를 초과하거나, 전세금과 합산해 주택가격의 90%를 넘는 경우에도 보증보험이 거절될 수 있다. 전세 보증금이 안전하려면 선순위 채권이 과도하게 잡혀 있지 않은지 꼭 확인해야 한다.
5. 계약기간이 1년 미만이거나 공인중개사 없이 계약한 경우
   개인적으로도 이 부분에 대해 강하게 생각한다. 중개사 없이 계약한 경우나 1년 미만의 계약은 신뢰도가 낮다고 본다. 이런 계약 조건일 경우, 보증보험이 거절될 확률이 크다는 사실을 잊지 말자.

전세보증보험 효율적인 대처법

전세보증보험 효율적인 대처법

여러 이유로 보증보험 가입이 어려운 집들이 존재하기에, 세입자 입장에서는 사전에 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다. 나 역시 불필요한 시간 낭비를 싫어하기에, 효율적이고 체계적인 방법을 선호한다. 따라서 안전하게 보증보험에 가입하려면 다음과 같은 대처가 필요하다.

• 부동산 등기부등본 및 건축물대장 확인: 등기부와 건축물대장은 문제가 없는지 사전에 꼭 확인한다. 사소해 보일 수 있지만, 큰 문제를 피할 수 있는 가장 기본적인 절차다.
• 공인중개사를 통한 계약 체결: 공인중개사는 법적으로도 세입자의 권리를 보장해 주는 중요한 역할을 한다. 중개사를 거치지 않은 계약은 리스크가 크다.
• 보험 가입 조건에 맞는지 체크하기: 전세금과 선순위 채권 비율, 계약 기간, 채권양도 여부 등 사전 체크가 필요한 조건들이 있다. 이 조건들을 놓치지 않고 점검하는 것이 중요하다.

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전세보증보험은 불안정한 부동산 시장 속에서 세입자가 보증금을 지킬 수 있는 가장 안전한 장치이다. 그러나 모든 주택이 이 보험에 가입할 수 있는 것은 아니므로 계약 전 충분한 검토가 필수적이다. 나 역시 전세보증보험이 제공하는 안전에 기대어 생활의 안정성을 유지하고자 한다.