전세계약 연장 어떻게 가능할까?

목차

전세 재계약 통보 시점

묵시적 갱신 상태, 수수료는 누가?

계약서 다시 작성?

보증금 금액, 어디까지 수용?

 

2019년에 어렵게 구한 자취방, 벌써 계약이 만료될 시점이 다가왔다. 요즘 전셋값이 엄청 올랐다는 얘기를 들을 때마다 마음이 심란해진다. 이 나이에 매년 ‘이삿짐 싸기’는 너무 힘들다는 생각에, 이번엔 재계약을 고려해 보았다. 그런데 막상 재계약을 하려니 계약서부터 보증금, 묵시적 갱신까지 따져볼 것들이 참 많다. 과연 재계약은 어떻게 준비해야 현명할까? 계획적이고 효율적인 접근을 통해 전세 재계약을 준비하는 법을 차근차근 나눠본다.

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전세 재계약 통보 시점

재계약을 하고자 한다면 집주인에게 언제쯤 의사를 전달해야 할까? 사실, '묵시적 갱신'이라는 제도가 있다. 이 제도를 활용하면 계약 만료 두 달 전까지 아무런 통보를 하지 않으면 자동으로 동일 조건으로 2년 연장된다. 나도 예전에 묵시적 갱신을 활용했는데, 번거롭게 재계약을 논의할 필요가 없어 정말 편했다. 하지만 대출이 있는 경우는 상황이 다르다. 은행에서 대출 연장 사실을 집주인에게 알리면 보증금 인상을 제안받을 수 있기 때문이다. 따라서 이럴 때는 최소 두 달 전 재계약 의사를 밝혀놓는 게 안전하다.

• 묵시적 갱신이 유리한 경우: 대출 연장 필요가 없고 동일 조건으로 연장하고 싶을 때
• 재계약 통보가 필요한 경우: 대출 연장 필요 시 또는 보증금 조건 변경이 예상될 때

전세 재계약 통보 시점

묵시적 갱신 상태, 수수료는 누가?

묵시적 갱신이 되면 계약이 2년 더 연장되지만, 도중에 나가고 싶을 때도 있다. 이럴 때 중개 수수료 부담이 걱정된다면, 안심해도 좋다. 묵시적 갱신 중이라면 새로운 세입자의 계약에 대한 중개 수수료는 집주인이 부담해야 한다. 단, 중도 해지를 하려면 계약 종료 의사를 최소 3개월 전에 통보해야 한다는 점도 기억해야 한다.

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계약서 다시 작성?

계약서 작성은 매번 신경 쓰이는 부분이다. 재계약 시 보증금이나 계약 조건이 변경되지 않았다면 굳이 새로 계약서를 작성할 필요는 없다. 단, 보증금이 감액됐다면 기존 계약서에 조건을 기재하고 확인을 받는 게 좋다. 보증금이 증액된다면 새로운 계약서를 작성하는 것이 안전하다. 증액 시에는 등기부등본을 꼭 떼어보아야 한다는 점도 잊지 말자. 최근 내 경험을 빌리자면, 증액 시 등기부등본을 확인하지 않아 불편함을 겪은 적이 있다. 따라서 꼼꼼히 등기부등본을 확인하는 것이 필수이다.

조건	계약서 작성 여부	기타 사항
보증금 변경 없음	필요 없음	기존 확정일자 유지
보증금 감액	필요 없음	기존 계약서에 변경 사항 기재 후 확인
보증금 증액	필요함	새 계약서 작성 및 새로운 확정일자 필요

계약서 다시 작성

보증금 증액, 어디까지 수용?

보증금을 무작정 올려달라는 집주인의 요청을 받고 곤란했던 적이 한두 번이 아니다. 다행히 임대차 3법 덕분에 보증금 증액 한도가 생겨서, 재계약 시 보증금을 5% 이상 올리지 못하게 되었다. 만약 집주인이 이 한도를 넘어서 요구한다면 단호히 거절해도 좋다. 단, 월세와 반전세의 경우 인상률 계산이 복잡할 수 있으니 국토교통부의 '렌트홈' 사이트에 있는 임대료 계산기를 활용해 보는 것도 추천한다.

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전세 재계약은 단순히 한 번의 서명으로 끝나는 일이 아니다. 작은 부분까지 꼼꼼히 챙겨야만 이후의 예상치 못한 문제를 피할 수 있다. 내가 느낀 재계약의 가장 중요한 포인트는 바로 ‘미리미리 준비하는 것’이다. 재계약 시점이 다가오면 집주인과의 대화와 등기부등본 확인, 그리고 보증금 증액 한도 등 세세한 사항들을 신경 써야 한다. 한 가지 확실한 것은, 이런 준비가 철저히 되면 계약을 진행할 때 훨씬 마음이 놓인다는 점이다. 재계약을 준비하는 이들이라면 이번 내용을 참고해 무사히 재계약을 마치고, 마음 편히 지낼 수 있길 바란다.