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월세나 전세 계약을 할 때 전입신고와 확정일자는 놓쳐서는 안 될 필수 절차이다. 전입신고를 통해 주소 이전을 신고하고 확정일자를 받으면, 임차인은 대항력과 우선변제권이라는 법적 보호를 받을 수 있다. 이 절차들을 통해 임대차 계약 중 집주인이 바뀌거나 문제가 생기더라도 보증금을 보호할 수 있다.
전입신고와 대항력
전입신고는 새로 이사한 주소로의 거주를 신고하는 절차이다. 이를 통해 대항력이라는 법적 보호를 갖추게 된다. 대항력이 있다면, 계약 기간 중 새로운 집주인이 생기거나, 집이 다른 사람에게 넘어가더라도 계약서상의 권리를 주장할 수 있다.
예시:
계약 기간 중 집주인이 집을 매도하거나 집주인이 변경되는 경우에도 대항력이 있다면 새로운 집주인에게 계속 거주할 수 있는 권리가 유지된다.
확정일자, 우선변제권
확정일자는 공공기관에서 임대차 계약서에 도장을 찍어 특정 날짜에 계약이 존재했음을 증명하는 절차이다. 이 확정일자를 받아두면 주택이 경매에 넘어갈 경우, 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 우선변제권을 가지게 된다.
예시:
보증금을 지키기 위해 최우선 변제를 받을 수 있도록 확정일자를 받아둔 임차인은, 집이 경매에 넘어가도 다른 후순위 채권자보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있다.
임대차 계약을 위한 필수 사항
전입신고와 확정일자 외에도 계약서 작성 시 몇 가지 중요한 확인 사항이 있다. 안전한 월세, 전세 계약을 위해 아래 절차를 알아두는 것이 좋다.
- 등기부등본 확인: 임대차 계약 전에 등기부등본을 확인하여 선순위 담보 대출, 가압류가 있는지 살펴야 한다.
- 계약서 특약 추가: 계약서에 '전입신고 및 확정일자 완료 전 대출 금지' 특약을 추가하는 것이 좋다. 만약 집주인이 특약을 거부한다면 계약을 신중히 재고할 필요가 있다.
- 잔금 지금 전 등기부등본 재확인: 잔금 지급 전에도 등기부등본을 한 번 더 확인하여 중간에 담보가 잡혔는지 체크하자.
전입신고, 확정일자 필요 서류
이제 전입신고, 확정일자 신청 방법을 알아보자. 크게 두 가지 방법으로 나뉜다. 직접 방문 신청과 온라인 신청으로 나뉜다.
전입신고 신청 방법
- 주민센터에 전입신고서 작성 후, 세대주 신분증 지참
- 세대주가 아닌 가족이 대신하는 경우에는 세대주 신분증과 도장, 본인 신분증을 챙겨야 한다.
- 정부24(https://www.gov.kr/) 사이트에서 공인인증서로 신청할 수 있으며, 이사가는 모든 세대원이 전입해야 가능하다.
인터넷으로 3분만에 전입신고 완료하기 :) @정부24 / 세대주 확인이 필요한 경우
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확정일자 받는 방법
- 임대차 계약서 원본과 신분증을 가지고 주민센터나 법원, 등기소에 방문하여 확정일자를 받는다.
- 대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)에서 수수료를 내고 신청할 수 있으며, 임대차 계약서 원본 스캔이 필요하다.
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전입신고, 확정일자 주의사항
마지막으로 전입신고와 확정일자 과정에서 주의해야 할 사항들이 있다. 아래 내용을 잘 확인하여 불이익을 방지하는 것이 좋겠다.
- 전입신고 기한: 이사 후 14일 이내에 신고하지 않으면 과태료가 부과된다.
- 확정일자는 계약서 원본에 받기(임대차 계약서 원본에 받아야 효력이 있으며, 사본은 인정되지 않는다.)
- 전세사기 예방(전입신고와 확정일자 완료 전에 임대인의 대출을 받지 않는다는 특약을 계약서에 추가하는 것도 추천한다.)
월세나 전세 계약을 할 때 전입신고와 확정일자를 놓치지 않는 것이야말로 보증금을 지키는 첫걸음이라고 생각한다. 법이 어렵고 이해하기 힘든 부분이 많은 것은 사실이다. 하지만 나, 자신에게 있어서 중요한 부분들은 어렵고 이해하기 힘들어도 그것을 배워야 하지 않을까 하는 생각을 해본다. 살아보니 그렇더라, 법을 어느 정도 알고 이용한다면 삶을 살아가는데 약간의 도움을 받을 수 있다. 나 또한 그렇게 살아가고 있다.
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